Que es el valor catastral y como se determina

Definicion y marco legal

El valor catastral esta regulado por el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004). Se trata de un valor objetivo que la Administracion determina para cada bien inmueble — viviendas, locales, parcelas rusticas, naves industriales — a partir de criterios tecnicos y de mercado.

Por ley, el valor catastral nunca puede superar el valor de mercado del inmueble. En la practica, se aplica un coeficiente de referencia al mercado (RM) que situa el valor catastral en torno al 50% del valor de mercado en el momento de aprobarse la ponencia de valores del municipio.

Como se calcula el valor catastral

El valor catastral se obtiene sumando dos componentes basicos:

• Valor catastral del suelo: depende de la ubicacion del inmueble, la clasificacion urbanistica del terreno, el aprovechamiento edificatorio permitido y los valores unitarios de suelo de la zona.
• Valor catastral de la construccion: tiene en cuenta la superficie construida, la calidad y tipo de materiales, la antiguedad del edificio, su estado de conservacion y el uso al que se destina.

Ambos componentes se calculan a partir de las ponencias de valores, unos estudios tecnicos que el Catastro realiza para cada municipio. Una vez sumados, se aplica el coeficiente RM para obtener el valor catastral final.

Factores que influyen en el valor

• Ubicacion: un piso en el centro de una gran ciudad tendra un valor de suelo muy superior al de una vivienda rural.
• Superficie: a mayor superficie construida, mayor valor de la construccion.
• Antiguedad: los inmuebles mas antiguos sufren una depreciacion progresiva en su componente de construccion.
• Calidad constructiva: acabados de lujo, ascensor, garaje o piscina incrementan la valoracion.
• Uso: el uso residencial, comercial o industrial tiene coeficientes de calculo diferentes.

Revision y actualizacion de valores

El valor catastral no es fijo. Existen dos mecanismos principales de actualizacion:

• Revision catastral (ponencia de valores): el Catastro, a solicitud del Ayuntamiento o de oficio, aprueba una nueva ponencia de valores para el municipio. Supone un recalculo completo que puede generar subidas o bajadas significativas. Los municipios suelen revisar sus ponencias cada 10-15 anos.
• Actualizacion con coeficiente anual: los Presupuestos Generales del Estado pueden incluir un coeficiente de actualizacion que se aplica a los valores catastrales de municipios que no han revisado sus ponencias recientemente. En los ultimos anos, este mecanismo se ha utilizado de forma selectiva.

Impuestos que dependen del valor catastral

El valor catastral es la base imponible o un dato clave en el calculo de varios impuestos:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): el impuesto municipal mas relevante. Se calcula aplicando el tipo impositivo municipal al valor catastral.
• IRPF (imputacion de rentas): si posees un segundo inmueble que no es tu vivienda habitual ni esta alquilado, debes imputar una renta del 1,1% o 2% del valor catastral.
• Plusvalia municipal (IIVTNU): desde la reforma de 2021, el valor catastral del suelo interviene en uno de los dos metodos de calculo.
• Impuesto sobre el Patrimonio: los inmuebles se valoran al mayor entre el valor catastral, el valor comprobado por la Administracion y el precio de adquisicion.

Como consultar tu valor catastral

Puedes conocer el valor catastral de tu inmueble de varias formas:

• Sede Electronica del Catastro (catastro.meh.es): accediendo con certificado digital, DNI electronico o Cl@ve puedes consultar los datos completos de tus inmuebles, incluido el valor catastral desglosado en suelo y construccion.
• Recibo del IBI: el recibo anual que emite tu Ayuntamiento incluye el valor catastral del inmueble como base imponible.
• Oficinas del Catastro: puedes acudir presencialmente a cualquier Gerencia o Subgerencia del Catastro con tu DNI.

Diferencia con el valor de referencia

Desde enero de 2022, el Catastro publica tambien el valor de referencia de mercado, un dato diferente del valor catastral. El valor de referencia se calcula a partir de los precios reales de compraventa comunicados por los notarios y se actualiza anualmente.

Mientras que el valor catastral se usa para el IBI y el IRPF, el valor de referencia sirve como base imponible minima en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando se transmite un inmueble.

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