Como participar en una subasta judicial

Que es una subasta judicial

Una subasta judicial es un procedimiento mediante el cual un juzgado vende bienes embargados a un deudor para satisfacer una deuda reconocida judicialmente. Se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil (articulos 634 a 680) y desde octubre de 2015 se tramita exclusivamente por via electronica.

Los bienes mas habituales en subastas judiciales son:

Viviendas, locales comerciales y plazas de garaje.
Fincas rusticas y solares.
Vehiculos y maquinaria.
Joyas, obras de arte y otros bienes muebles.

Requisitos para participar

Cualquier persona fisica o juridica puede participar en una subasta judicial, salvo el deudor ejecutado. Los requisitos son:

Certificado digital o DNI electronico: es imprescindible para registrarse y operar en el Portal de Subastas del BOE.
Cuenta en el Portal de Subastas: hay que registrarse en subastas.boe.es con el certificado digital.
Deposito previo: se debe consignar el 5% del valor de tasacion del bien para poder pujar. Este deposito se realiza de forma electronica.
Ser mayor de edad y tener capacidad legal para contratar.

Proceso paso a paso

1. Buscar subastas disponibles

Accede a subastas.boe.es y utiliza los filtros de busqueda: tipo de bien (inmueble, vehiculo, etc.), provincia, precio minimo y maximo, y estado de la subasta (abierta, proxima, celebrada). Tambien puedes activar alertas para recibir notificaciones de nuevas subastas que coincidan con tus criterios.

2. Estudiar el bien

Antes de pujar, es fundamental analizar la informacion disponible:

Lee el edicto de la subasta, que contiene la descripcion del bien, su valor de tasacion y las condiciones.
Consulta la nota simple del Registro de la Propiedad para conocer cargas vigentes (hipotecas, embargos, servidumbres).
Verifica si el inmueble esta ocupado: si el deudor o un inquilino con contrato vigente lo habita, desalojarles puede llevar meses.
Calcula los gastos adicionales: ITP (normalmente entre el 6% y el 10% segun la comunidad autonoma), gastos notariales, registro y posibles derramas.

3. Realizar el deposito

A traves del Portal de Subastas, consigna el 5% del valor de tasacion. El importe se carga en tu cuenta bancaria vinculada. Si no ganas la subasta, el deposito se devuelve automaticamente en unos dias.

4. Pujar

Las subastas duran 20 dias naturales desde su apertura. Puedes realizar pujas en cualquier momento durante ese periodo. Cada puja debe superar a la anterior. En los ultimos minutos, si se recibe una puja, el plazo se amplia automaticamente para evitar pujas de ultimo segundo (sistema de ampliacion).

5. Adjudicacion y pago

Finalizada la subasta, el Letrado de la Administracion de Justicia (LAJ) dicta el decreto de adjudicacion. El adjudicatario debe pagar el resto del precio en el plazo establecido (normalmente 40 dias habiles). Si no paga, pierde el deposito y el bien se adjudica al siguiente postor.

Riesgos y consideraciones

Cargas anteriores: las cargas inscritas con anterioridad al credito que origina la subasta se mantienen y las asume el comprador.
Estado del inmueble: generalmente no es posible visitar el bien antes de pujar, por lo que conviene inspeccionar exteriormente e investigar el estado del edificio.
Ocupacion: si el inmueble esta ocupado, el proceso de lanzamiento (desahucio) puede alargarse.
Sin garantias: los bienes se venden en el estado en que se encuentren, sin garantia alguna del juzgado.

Precio minimo y cesion del remate

En subastas de vivienda habitual del deudor, la puja minima es el 70% del valor de tasacion. En el resto de bienes, no hay puja minima, aunque el juez puede rechazar ofertas manifiestamente desproporcionadas. Existe la posibilidad de ceder el remate a un tercero dentro de los 40 dias posteriores a la adjudicacion, lo que permite que un inversor puje y luego ceda el bien a otro comprador.

Para mas informacion sobre subastas publicadas, visita nuestra seccion de subastas. Si necesitas entender los depositos en detalle, consulta la guia sobre deposito y consignacion.