Guía para entender tu hipoteca
La hipoteca es, para la mayoría de familias españolas, el compromiso financiero más importante de su vida. Comprender sus componentes es esencial para tomar una decisión informada.
Sistema de amortización francés
Es el sistema más habitual en España. La cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo (si el tipo es fijo). Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses; con el tiempo, la proporción de capital amortizado va aumentando. La fórmula utilizada es:
Cuota = Capital × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n - 1), donde r es el tipo de interés mensual y n el número total de cuotas.
TIN vs TAE
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco aplica al capital pendiente para calcular los intereses. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye, además del TIN, las comisiones y otros gastos vinculados, y se expresa como un porcentaje anualizado. La TAE es siempre igual o superior al TIN.
Euríbor
El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el índice de referencia más utilizado en las hipotecas a tipo variable en España. Se publica diariamente y refleja el tipo al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí. En las hipotecas variables, el tipo se fija como Euríbor + diferencial (por ejemplo, Euríbor + 0,80%).
Gastos de formalización
Además de la entrada, al comprar una vivienda con hipoteca hay que prever los siguientes gastos:
- Tasación: entre 250 y 500 €
- Notaría: variable según el importe del préstamo
- Registro de la Propiedad: variable
- Gestoría: entre 200 y 500 €
- IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): lo paga el banco desde 2019
Como regla general, conviene disponer de al menos un 30% del precio de la vivienda en ahorros: un 20% para la entrada (el banco financia hasta el 80%) y un 10% adicional para cubrir impuestos y gastos.
Ratio de endeudamiento
Los expertos financieros recomiendan que la cuota hipotecaria no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales del hogar. Este ratio es también el que utilizan los bancos para evaluar la concesión del préstamo.